Fonctionnement de l’Epargne Logement

Le Plan d’Epargne Logement (PEL) et le Compte d’Epargne Logement (CEL) sont deux placements réglementés en vue d’obtenir un prêt pour l’achat d’un logement. On distingue deux phases successives :

  • la phase d’épargne : les sommes versées par l’épargnant sont rémunérées
  • la phase de prêt : l’épargnant souhaite maintenant obtenir un prêt, avec des conditions avantageuses dépendant de sa phase d’épargne

Phase Epargne

PEL

  • Taux Avec Prime : 3.60 % (Pour un plan ouvert fin 1999 ; valeurs pour les autres plans)
  • Taux Sans Prime : 2.61 % (Pour un plan ouvert fin 1999 ; valeurs pour les autres plans)
  • Prime plafonnée à 1 525 € ; acquise à la fin sans condition pour les plans ouverts avant 2002, sous condition de réalisation de prêt sinon
  • Intérêts et prime non imposables, mais soumis aux prélèvements sociaux. La défiscalisation est supprimée au delà de 12 ans.
  • Durée minimum de 4 ans, prorogeable via avenant jusqu’à 10 ans.
    • Au delà, le plan peut être conservé et continuer à donner intérêt au taux contractuel, mais il n’est plus possible de continuer à l’alimenter.
    • En cas d’atteinte du plafond à 4 ans, il n’est plus possible de proroger le plan, mais il est possible de le conserver.
    • Seuls les intérêts acquis dans le cadre d’un plan “actif” donnent droit à prêt (Si le but cherché est le droit à prêt, si la somme à investir dépasse le plafond, il vaut donc mieux viser de l’alimenter pendant 10 ans avec un CEL à côté, plutôt que de le saturer à 4 ans ; si le but cherché est uniquement de faire travailler l’épargne, il faut au contraire le saturer à 4 ans.)
  • Plafond : 61 000 €

CEL

  • Taux Sans Prime : 1.25 % (historique des taux)
  • Taux Avec Prime : 2.00 % ? (Prime de 5/11 soit ~50% des droits à prêt utilisés)
  • Prime plafonnée à 1 144 €, soumise à réalisation d’un prêt
  • Intérêts et prime non imposables, mais soumis aux prélèvements sociaux
  • Durée minimum de 18 mois
  • Plafond de 15 300 €

Phase Prêt

PEL

  • Taux de prêt = Taux Sans Prime + 1.70% de frais de gestion : 4.31 % (taux actuariel)
  • Calcul du montant empruntable :
    • Plafond de 92 000 €, sur le cumul des montants empruntables PEL + CEL
    • Les droits à prêt (intérêts hors prime d’état) ouvrent le droit à 2.5 fois le montant d’intérêt du prêt hors frais de gestion (hors SCPI) : la somme maximale empruntable correspond donc au montant du prêt sur la durée souhaitée qui donne lieu a des intérêts égaux (hors frais et assurance) à 2.5 fois les droits à prêt acquis, sur une base du taux d’intérêt hors prime. (et majoré à 92 000 €).
    • Les 1.70 % de frais de gestion ne sont pas à prendre en compte dans le calcul du montant empruntable.

CEL

  • Taux actuel de prêt = Taux Sans Prime + 1.5 % : 3.0 % actuellement (taux actuariel)
  • Le montant empruntable et le taux réel du prêt dépend du taux sur lequel ont été acquis les droits à prêt :
    • Entre le 01/08/1999 et le 01/07/2000 : les droits à prêt sont acquis sur 1.5 % et les sommes correspondantes prêtées sur 3.0 %
    • Entre le 01/07/2000 et le 01/08/2003 : les droits à prêt sont acquis sur 2.0 % et les sommes correspondantes prêtées sur 3.5 %
    • Entre le 01/08/2003 et le 01/08/2005 : les droits à prêt sont acquis sur 1.5 % et les sommes correspondantes prêtées sur 3.0 %
    • Depuis le 01/08/2005 : les droits à prêt sont acquis sur 1.25 % et les sommes correspondantes prêtées sur 2.75 %
    • L’ordre d’utilisation des droits à pret ne semble pas défini (= au bon vouloir de la banque)
  • Calcul du montant empruntable, et du taux effectif :
    • Plafonné à 23 000 €
    • Les droits à prêt ouvrent droit à 1.5 fois (cf R315-12 ) le montant d’intérêt du prêt hors frais de gestions (hors SCPI)
    • Le coefficient de conversion s’applique sur les intérêts hors frais de gestion (c’est à dire sur les intérêts calculés sur la base du taux d’intérêt sans les 1,50% de frais de gestion)
    • La prime d’état versée correspond à 5/11 (suivant date d’ouverture) des droits à pret utilisés, soit de l’ordre de 18% du montant total des intérets hors frais.
  • En cas de transfert d’un CEL d’une banque à une autre pour la réalisation d’un pret, bien veiller au bon report des droits à prets restant, le cas échéant

Concrètement

On remarque que le prêt du CEL est plus intéressant que celui du PEL, mais moins important. Il est alors intéressant de demander un prêt hybride, comportant la somme maximale possible sur le CEL et le complément via le PEL (la somme empruntée CEL + PEL ne peut pas dépasser le plafond du PEL, soit 92 000 €), ou même, vu les taux actuels, de ne prendre que la partie CEL, compétitive par rapport aux taux actuels, mais de laisser de côté la partie PEL.

Références

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